– Det er mye næringseiendom i markedet

Eiendomsmegler 1 har siden starten av 2023 forsøkt å selge en stor bygningsmasse på Aspøya i Ålesund.

Det er snak om et pakkesalg med fire adresser, 2,8 mål eiendom og tilhørende bygningsmasse på nesten 4700 kvadratmeter. Interkommunalt arkiv (IKA) i Møre og Romsdal er en stor leietaker i byggene, som også har utleie til en del annen næring.

– Utfordringen har vært todelt. Dette er et stort volum i et marked i forhold til rentesituasjonen. I 2023 var alt på vent med ukontrollerte renteoppganger, der få var villige til å låse opp denne type investeringer i finansiering. I tillegg har Interkommunalt arkiv gått ut å sagt de skal bygge nytt arkiv. Nåværende leiekontrakt løper til 2027, så det er usikkerhet om hva som skjer etter det, sier næringsmegler Odd-Arild Støbakk Sæther til Nett No.

Samlet pris på 53 millioner
Det er selskapet Panorama Vekst AS som er selger av eiendommene Kirkegata 10 A/B, Kirkegata 42, Prestegata 4 og Statsråd Daaes gate 9. Prisen samlet for aksjene i selskapet som eier de fire adressene er i følge finn.no rett i overkant av 53 millioner kroner.

IKA er altså den tyngste leietakeren i byggene, med en avtale som løper ut 2027. I 2023 sto de for rundt 3,5 millioner av de totalt 4,5 millionene i leieinntekter.

– Beliggenhet er det første man ser etter i forhold til den aktiviteten man skal ha. Man kan kompensere med lange leieavtaler, men her er det bare tre år igjen av eksisterende avtale. Dermed er det viktig for en ny eier å komme inn snarest mulig, mener Sæther.

– Har vært seriøse aktører inne
Byggene brukes i dag som næringseiendom, men det er også muligheter til å bygge om å selge ut som leiligheter.

– Bygården mot Kirkegata har hatt begrenset utvikling siste årene, men 1.etasje og loft er utleid. Eiendommen har et utviklingspotensial med et leilighetsprosjekt på taket av garasje mot Prestegata, står det i prospektet.

Nå vurderes det å ta dette utviklingsprosjektet ut, for å korrigere prisantydningen ned i et marked som foreløpig har vært smålunken til prosjektet.

– Det har vært seriøse aktører inne, men de har ikke klart å regne hjem investering målt opp mot risiko. Avkastningen her er grei, men leieavtalen som opphører om tre år er et usikkerhetsmoment. Det er en bra bygningsmasse med godt med areal, så er oppgaven å finne en leietaker som passer inn. Vi tar nå en gjennomgang med eier, der tema er å ta utbyggingen av leilighetsprosjekt selv. Det vil gi en prisjustering, og kan gi et større potensiale for salg av eiendommene, sier Sæther videre.

«All time high» for markedet
Sammenlignet med desember i fjor viser boligprisindeksen til Eiendom Norge en økning på 10 prosent i årets fire første måneder for Ålesund og omegn. Det er den høyeste veksten i hele Norge.

Det er et bilde næringsmegler Odd-Arild Støbakk Sæther kjenner igjen.

– Jeg har en fersk rapport som viser «all time high»-tall for april, så markedet responderer positivt på rentesignalene om at vi er over toppen. Slik sett har 2024 vært et bra år så langt. Det er også stor aktivitet i næringslivet, som gjør at man alltid trenger nytt og mer areal. Det er mye ledig, men også mange som er på flyttefot, sier Sæther.

Næringsmarkedet er samtidig sensitivt for endringer i renten.

– Framtiden er litt usikker, for det er ikke sikkert det skjer noe med renten før helt på slutten av 2024. Det er igjen en faktor mange baker inn. Næring er rentestyrt. Større transaksjoner sto stille i 2023. Det er ikke lett å innfri krav om avkastning om man skal finansiere på 5-6 prosents rente, avslutter næringsmegler Odd - Arild Støbakk Sæther.