Tror på minst ett år med svært avventende marked

Under Eiendomsdagen 2023 før helga kom næringsmegler Espen Skarbø fra Møremegling med sine betraktninger om markedet for næringseiendommer i Ålesund-regionen.

Og det mangler ikke på utfordringer.

Høy rente, inflasjon og nedgang i bygging av nye boliger er blant sakene som har preget nyhetsbilde i det siste. Skarbø legger ikke skjul på at det er et vedvarende tregt marked i sikte også.

– Vi har nok minst ett år foran oss med et svært avventende næringsmarked. Det samme gjelder nok også nyboligmarkedet, påpekte Skarbø.

Bruktboligmarkedet står seg, så langt i år, ganske sterkt.

Ved inngangen til fjoråret anslo Kapitals eiendomspanel at transaksjonsvolumet for næringseiendom her til lands, ville ende på 142,5 milliarder.

De endte i stedet på svake 93 milliarder, etter ta siste halvår i 2022 hadde det svakeste transaksjonsvolumet på mange år.

Anbefaler ombygging til boliger
Sammen med et svakt marked står mange eiendommer framfor om betydelige oppgraderinger for å oppfylle strengere krav til bærekraft og energimerking.

– Det er høy betalingsvilje for moderne og bærekraftige lokaler, påpekte Skarbø.

I hele Møre og Romsdal er det i dag kun to bygg – ett av NMK sine kontorbygg ((Breeam in use, journ. anm.) og Fagerlia videregående skole (Breeam Nor, journ. anm.) i Ålesund som er klassifisert etter Breeam-standarden, den internasjonalt mest anerkjente måten å måle bærekraft i bygg på.

– Med andre ord er det en jobb å gjøre, og det vil være kostbart for mange, påpekte megleren.

Et alternativ kan være å bygge om næringseiendommer til boliger.

– Min anbefaling til eiere av eldre næringseiendommer i Ålesund, der det ikke er fullt leiebelegg, eller det oppleves som problematisk å skaffe nye leietagere, vil være å vurdere boligkonvertering - spesielt i sentrum, la han til.

Viktig med gode leieavtaler
Kontrakter på ledige areal og organisering av eierskapet bak eiendommen bør være på plass, om man vurderer å selge næringseiendom. Skarbø forteller at det næringsbygg som har store arealer ledig, kan være problematisk å få solgt.

– Skal man selge i dag, bør man sikre seg langsiktige leietagere før man vurderer å gå ut i markedet, sa Skarbø.

Hans anbefaling når det kommer til lengde på leiekontrakter, er minimum fem år.

Rentetoppen nådd i mai?
Høyere rente er naturlig nok en avgjørende faktor for markedet. Men selv om rentehevinger er på alles lepper om dagen, mener Espen Skarbø at nivået er lavt historisk.

En kjapp sjekk med salen på Scandic-hotellet under Eiendomsdagen i Ålesund, bekreftet den oppfatningen.

Skarbø mener trendene peker i retning en ny renteheving fra sentralbanken i mai – men at mange mener at rentetoppen da vil være nådd.

Færre nybygg øker presset på bruktboliger
Selv om siste oppdatering fra Boligprodusentene viste flere igangsatte boliger i Møre og Romsdal – blir det bygget færre nye boliger i storparten av landet. Høyere byggekostnader er én vesentlig årsak.

– Det er positive «motstrømstall» for vår region, men en igangsettingstillatelse er som regel tidsbegrenset til tre år, og i mellomtiden skal jo helst 60 prosent av hvert enkelt prosjekt også selges før en eventuell. byggestart, sa Skarbø.

Megleren pekte også på at effekten av færre nye boliger først vil gjøre seg gjeldende i markedet om ett til halvannet år.

– Da kan det bli et stort etterslep på nybygg, som gjør at flere må se i retning av bruktboligmarkedet, sa megleren.

Byggestopp gir ekstra utfordring
Ålesund har samtidig en stor utfordring med kapasiteten på renseanleggene sine - som i praksis betyr at det er byggestopp i enkelte området.

Sammen med forventning om synkende rente i 2024, vil det forsterke etterspørselen i bruktmarkedet ytterligere, tror Skarbø.