Nye vilkår for oppgjør ved eiendomstransaksjoner

Med tydeliggjøringen av oppgjørsavtalen bør flere banker og eiendomsmeglere evaluere og eventuelt oppdatere sine oppgjørsrutiner.

Fordeler med standardkontrakter
Ved kjøp og salg av næringseiendom tas det som oftest utgangspunkt i en standardkontrakt som er best kjent som «meglerstandarden». Både eiendomsmeglere og advokater starter normalt i en av meglerstandardene. Bruk av slike standardkontrakter har en rekke fordeler. For eksempel:

1. Forutsigbarhet: Ved å benytte kjente og anerkjente standarder får partene en klar forståelse av ansvarsfordeling og risiko med transaksjonen.

2. Forenklet forhandling: Å bruke en kjent kontrakt kan redusere forhandlingstiden betraktelig, da mange av vilkårene allerede er kjente og aksepterte i markedet.

3. Markedsmessig avveining: Meglerstandardene er utarbeidet over tid, og reflekterer en balansert og markedsmessig tilnærming. De er formet av bransjeorganisasjoner, basert på mange transaksjoner, og representerer derfor en form for "best practice" i bransjen.

Utfordringer knyttet til oppgjør
Skatte- og avgiftsmessige hensyn betyr at det ofte er aksjene i et eiendomsselskap som selges. Det skjer med andre ord ikke en overføring av eiendommen, men aksjene. I disse tilfellene er standardkontraktene tilpasset denne transaksjonsformen, med regulering av tilhørende selskapsrettslige aspekter.

Særlig håndteringen av kjøpers finansiering har de siste årene reist en del utfordringer knyttet til selve oppgjøret. Det er en del avveininger og formaliteter som må være på plass dersom selskapet som kjøpes skal bruke eiendommen som sikkerhet for kjøpers finansiering. Det oppstår her noen vanskelige grensedragninger. Bankenes klare og naturlige forutsetning er at de tar kredittrisiko på sine kunder, men ikke risiko på om sikkerheten som er avtalt faktisk er gyldig.

Bankene har derfor i utgangspunktet en forutsetning om at pantet må være gyldig etablert før eiendomsmegler eller oppgjørsadvokat får tillatelse til å disponere over kjøpesummen.

På den annen side er slike selskapsrettslige forhold et forhold mellom kjøper og kjøpers bank, og selskapsrettslig rådgivning for kjøpere og banker er ikke noe et eiendomsmeglerfirma kan eller bør påta seg et ansvar for.

Armer og bein i samkjøringen
Problemstillingen ble aktualisert av en lovendring i 2020. Siden den tid har det vært (og er) variasjoner i gjennomføringene av oppgjør. Kort oppsummert, og noe forenklet, kan man si det slik at eiendomsmeglere har vært opptatt av at megleren ikke er noen mellommann når det gjelder kjøpers oppfyllelse av aksjelovens krav.

Bankene og deres fagavdelinger har på den annen side ofte sendt ut brev med forutsetninger for disponering av kjøpesummen, som ikke har vært forenelige med den fremgangsmåten som er avtalt mellom partene i oppgjørsavtalen. Slike overføringsbrev sendes ofte samtidig som kjøpesum innbetales til megler, og ikke sjelden har det vært litt «armer og bein» for å samkjøre ulike oppgjørsforutsetninger helt opptil transaksjonsgjennomføringen.

Det er ikke lett å være eiendomsmegler hvis kjøper og selger har avtalt frigivelse av kjøpesummen per overtakelse – og at gyldighetsbetingelsene rundt aksjeloven § 8-10 skal ordnes umiddelbart etter overtakelse – men bankens oppgjørsforutsetning er at kjøpesummen ikke kan frigis før gyldighetsbetingelsene er oppfylt.

Bankenes ansvar
Høsten 2023 har Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund lansert en oppdatering i oppgjørsavtalen. Denne adresserer i mye sterkere grad problemstillingen, og gir enda tydeligere partene og banker informasjon om at eiendomsmeglere kun vil kontrollere at relevante selskapsrettslige dokumenter er mottatt og registrert hos Foretaksregisteret. Det innebærer at megler ikke bistår ved utforming og innsendelse til Foretaksregister, eller rådgivning rundt innholdet i dokumentene.

Bransjestandarden er nå tydelig på at bankene selv må bekrefte overfor oppgjørsansvarlig at de selskapsrettslige dokumentene er akseptert. Til gjengjeld er det ikke lagt opp til at megler skal utbetale før selskapsrettslige endringer og dokumenter er meldt til Foretaksregisteret.

Det er også verdt å merke seg at det ligger inne en hevingsrett for selger, dersom kjøper ikke oppfyller alle krav knyttet til aksjeloven § 8-10 i forbindelse med, eller kort tid etter overtakelsen. Korrekt håndtering av dette er derfor veldig viktig for å unngå tvister og økonomisk tap. I praksis innebærer dette at det må planlegges for tilgjengelighet og tydelig ansvarsfordeling for signering og innsendelse av dokumenter til Foretaksregisteret på oppgjørsdagen. Dette bør planlegges, for eksempel med tanke på at relevante personer som skal signere i Altinn er tilgjengelig.

Tror på standardisert praksis
Vi tror synliggjøringen av problemstillingen kommer til å sette temaet ytterligere på agendaen fremover, før det etter hvert danner seg en mer standardisert praktisering i bransjen. Dette er positivt, for i en del transaksjoner de siste årene har problemstillingen ført til misforståelser og ekstraarbeid.

I Øverbø Gjørtz har vi to hovedspor for å bidra til smidig transaksjonsgjennomføring:

• De tilfeller der Øverbø Gjørtz bistår fra A til Å i en transaksjon. Ikke sjelden ønsker partene her at en av våre oppgjørsadvokater med eiendomsmeglerbevilling tar hånd om oppgjøret, men at advokatfirmaet hjelper kjøperne opp mot banken og de selskapsrettslige avklaringer knyttet til finansieringen, inkludert utarbeidelse av nødvendige dokumenter og innsendelse av disse til Foretaksregisteret.
• I de tilfeller hvor det er oppgjør via eiendomsmegler bistår vi gjerne med utarbeidelse av de selskapsrettslige dokumentene på en slik måte at banker, parter og eiendomsmeglere får tilstrekkelig trygghet for trygghet for gjennomføringen. For å effektivisere slike oppdrag har vi utarbeidet et standardisert, online informasjonsinnhentingsskjema, slik at vi raskt kan innhente nødvendig informasjon til å utarbeide gyldige dokumenter som samsvarer med låneavtalen og aksjelovens krav.

Har du noen spørsmål rundt gjennomføringen av et eiendoms- eller aksjesalg, ta kontakt med oss : post@ovgj.no / ovgj.no