Momsfradrag ved konvertering av fritidsboliger fra salg til utleie

Flere vurderer nå mulighetene for å konvertere sin virksomhet fra salg til utleie av fritidsboliger. Foruten et mål om å skape inntekter fra de usolgte fritidsboligene, er det også – med riktig strukturering – mulig å oppnå fradrag for merverdiavgift som det ikke tidligere hadde vært grunnlag for.

Utgangspunkt om avgiftsplikten og fradragsretten
Salg av hytter og hyttetomter er ikke merverdiavgiftspliktig. Det betyr at pådratt inngående merverdiavgift i forbindelse med opparbeidelse av tomt og oppføring av hytter blir en endelig kostnad for utbygger.

Utleie og formidling av utleie av fritidsboliger er imidlertid merverdiavgiftspliktg. Starter en utbygger opp slik virksomhet, enten selv eller via et bookingselskap, plikter utbygger å registrere seg i Merverdiavgiftsregisteret. Dette forutsetter at utbygger driver næringsvirksomhet med slik utleie.

Vilkår for registrering i Merverdiavgiftsregisteret
Næringsdrivende må registrere seg i Merverdiavgiftsregisteret når omsetning og uttak som omfattes av loven, har oversteget 50 000 kroner i løpet av 12 måneder. Hovedkravet for registrering er at det drives næringsvirksomhet. Næringsvirksomhet har ingen legaldefinisjon, men det er tre viktige elementer som tas i betraktning i en konkret vurdering:

• Virksomheten må være varig og ha et visst omfang.
• Virksomheten må drives med egen økonomisk risiko.
• Virksomheten må ha potensial for lønnsomhet på lengre sikt.

Muligheter for fradrag for merverdiavgift

Situasjon 1 - Konvertering til utleievirksomhet før ferdigstillelse av fritidsbolig
Dersom utbygger endrer sin virksomhet fra avgiftsunntatt salg til merverdiavgiftspliktig utleie av fritidsboliger, vil utbygger, ved utleie av nyoppførte fritidsboliger som ikke tidligere har utgjort et salgsobjekt, kunne søke Skatteetaten om såkalt tilbakegående avgiftsoppgjør. Dette betyr kort forklart at utbyggeren kan fradragsføre mva på anskaffelser utbygger har gjort inntil tre år før registreringen i Merverdiavgiftsregistret. Dette vil typisk være kostnader knyttet til opparbeidelse av tomt og kostnader ved oppføringen av fritidsboligene.

Forutsetningen for at det kan kreves fradrag gjennom tilbakegående avgiftsoppgjør er at de aktuelle anskaffelsene har direkte sammenheng med omsetningen i den registrerte virksomheten; altså utleie av fritidsboliger.

Vil utbygger, etter at avgiftspliktig utleievirksomhet er startet opp, oppføre ytterligere fritidsboliger for utleie, vil utbygger har rett til løpende fradrag for mva på disse kostnadene.

Situasjon 2 - Konvertering fra salgsobjekt til utleieobjekt
I det tilfellet fritidsboligen har vært et salgsobjekt hos utbygger før oppstart av utleievirksomhet, vil det ikke være grunnlag for å kreve tilbakegående avgiftsoppgjør. Her vil imidlertid utbygger kunne få tilbake hele eller deler av merverdiavgiften ved bruk av de såkalte justeringsreglene. Dette betyr at utbygger kan få refundert 1/10 av påløpt merverdiavgift over en justeringsperiode på ti år.

Om fritidsboliger som er benyttet til avgiftspliktig utleievirksomhet senere blir solgt (innen ti år), vil det som utgangspunkt oppstå plikt for utbygger til å tilbakeføre gjenstående merverdiavgift som er i justering. Er det eksempelvis en utleieaktør som kjøper fritidsboligen, vil man likevel kunne unngå tilbakeføringsplikt ved å inngå en avtale om overføring av justeringsplikt.

Situasjon 3 - Salg til nytt selskap
Noen aktører vurderer også mulighetene for å etablere et eget selskap som skal drive den avgiftspliktige utleievirksomheten. Overføres fritidsboligene til et nytt selskap, kan utbygger også samtidig overføre den såkalte justeringsretten knyttet til fritidsboligene til det nye selskapet. Her vil det nye selskapet som benytter fritidsboligene i sin avgiftspliktige utleievirksomhet ha rett til årlig å få tilbake deler av den pådratte og ikke-fradragsførte merverdiavgiften knyttet til fritidsboligene.

Det er imidlertid viktig å være klar over at dokumentavgift tilkommer som en ekstra kostnad ved å overføre eiendommene til et nytt selskap.

Situasjon 4 – Fellesregistrering
Ved en fellesregistrering av utbygger og det nye selskapet, vil det kunne være grunnlag for å kreve fradrag gjennom tilbakegående avgiftsoppgjør.

En fellesregistrering vil også medføre at det ikke er nødvendig å overdra eiendommene til det nye selskapet.

Om det er aktuelt å omstrukturere virksomheten, både av mva-hensyn og andre hensyn, er det viktig å foreta en grundig foranalyse for å sikre forutsigbarhet i alle deler av prosessen.

Har du spørsmål knyttet til omstrukturering av din virksomhet og/eller skatte- og avgiftsplanlegging? Ta kontakt med oss på post@ovgj.no – eller les mer på ovgj.no